주택임대차보호제도

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■ 주택임대차보호제도 

1. 주택임대차보호법의 제정 

무 주택자가 집주인으로부터 집을 세얻어 사는 경우 그에 대한 법률관계는 민법상의 전세권이나 임대차 규정에 의하여 규율됨이 원칙이다. 한편 민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 개인주의적 법률사항을 기초로 하여 당사자(세든사람과 세준사람)사이의 자유의사에 의한 계약을 중시하고 당사자 사이의 법률관계를 형식적으로 평등하게 규율하고 있다. 그러나 현실은 경제적 강자인 집주인의 횡포와 자의에 의하여 경제적 약자인 임차인이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 입는 경우가 빈번하게 발생하여 심각한 사회적 문제를 야기시키게 되었다. 이에 따라 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 계약자유의 원칙이 적용되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하여야 한다는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 절실하게 되었고 결국 무주택임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차보호법이 1981년 3월 5일 제정되게 되었다. 

2. 주택임대차보호법의 적용범위 

주 거용건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용된다(법 제2조전단). 주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게된다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것이다. 또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 된다. 주택을 건축한 사람은 공사완공후 준공검사를 받았으나 소유권보존등기를 하지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로(민법 제187조)미등기주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미등기주택이라는 것 때문에 임대차계약 체결을 주저할 필요는 없다. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다(법 제2조 후단). 임차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 것인 이상 임차주택의 일부가 비주거용인 경우까지 이 법의 보호대상이 되는 바, 주택에 딸린 가게에서 소규모영업 및 공장을 하는 자도 이 법의 보호대상이 된다. 미등기전세에도 적용된다(법 제12조). 미등기전세는 우리나라에서 상당히 오래전부터 부동산임대차 특히 건물임대차의 한 형태로 관습상 발전하여 온 제도로서, 예컨대 건물의 소유자인 갑이 그 건물을 세얻어 살고자하는 을로부터 전세금을 받고 일정한 기간 그 건물을 을로 하여금 사용-수익하게 한 후 그 기간이 만료된 때에 그 건물을 인도받음과 동시에 전세금을 반환하는 것을 내용으로 하는 갑-을간의 계약이라고 할 수 있다. 

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