주택임대차계약기간

앞의 글에서 이어집니다.

  라. 주택임대차계약기간의 2년 보장 

주 택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간 을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(법 제4조 제1항). 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간 이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(법 제6조 제1항). 다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다. 

  마. 임대인의 차임증액청구권 제한 

민 법상 임대차계약의 당사자는 임대물에 대한 공과 부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 때에는 증액이나 감액을 상대방에게 청구할 수 있다. 그러나 주택임대차보호법은 위와같은 차임증감청구권을 인정하되 임대인의 증액청구권만 을 일방적으로 제한하여 임차인을 보호하고 있다. 즉 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하 지 못하도록 하였고 설사 1년 후 올리는 경우에도 기존차임의 5%를 초과할 수 없도록 하고 있다. 

  바. 일정한 범위의 보증금 최우선변제권 

일 정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 관하여는 다른 담보물권자보다도 우선 하여 변제받을 수 있다. 그 범위는 서울특별시 및 광역시는 3,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인 에 한하여 1,200만원까지 우선변제권이 인정되고, 기타지역은 2,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 800만원까지 우선변제권이 인정된다. 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 당해 임차주택소유자에 대한 일반 채권자는 물론 그 주택위에 선순위저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자(임차인보다 선순위 로 등기되어 있어도 물론이다)보다도 우선하여 당해주택(대지포함)가액의 2분의 1 범위내에 서 보증금의 반환을 받을 수 있다는 것이다. 우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대한 우선변제권이 인정되는 것이 아니므로 (예 : 3,000만원의 보증금이라면 주택가액의 2분의 1범위내에서 1.200만원만 인정)보증금전 액의 우선변제권을 보장받기 위하여는 다. 항에서 설명한 바와 같이 임대차계약서에 확정일 자인을 받아두어야 한다. 즉 일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 대하여 최우 선변제권을 갖게 되지만 그 전액에 대하여 최우선변제권이 인정되는 것이 아니므로 그 전액 에 대한 우선변제권을 인정받기 위하여는 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야만 한 다. 

  사. 임차권의 승계 

임 차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자는 민법상 재산상속권이 없으므로 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 민법 제1058조의 규정에 따라 당해 주택임차권 및 보증금 등 반 환청구권은 국가에 귀속되고 상속권자가 있는 경우에는 그 상속권자가 주택임차권 및 보증 금 등 반환청구권을 상속하게 된다. 따라서 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 사망으로 인하여 그 임차주택에서 쫓겨나는 신세가 되고 만다. 이러한 불합리를 제거하고 임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 임차권은 그 주택에서 임차인과 함께 살고 있던 사실상의 혼인관계에 있는 자에게 승계되도록 하고, 한편으로 상속권자가 있는 경우에도 그 상속권자가 임차인과 함께 살고있지 않을 때에는 임차권은 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 비동거자인 상속권자중 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계토록 하고 있다 (법 제9조). 사실상의 혼인관계에 있는 자라 함은 혼인예식 등 실체상의 혼인절차는 밟았으나 다 만 민법 및 호적법에서 정하는 혼인신고 절차만을 밟지 아니한 부부관계에 있는 자를 의미한다. 

끝