부동산실명제도-명의신탁약정의 효력

앞의 글에서 이어집니다.

부동산실명제도-명의신탁약정의 효력 

4. 명의신탁약정의 효력 

  가. 주요내용 

명 의신탁을 하는 경우 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 의해 이루어진 등기도 무효가 된다. 다만, 부동산을 매도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결한 경우(계약명의신탁)는 등기가 유효한 것으로 인정된다. 또한, 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 양도하였다면 제3자가 명의신탁이 있었던 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 명의신탁자는 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다. 즉, 종전에 판례로 인정되어 오던 명의신탁은 부동산실명법 시행후에는 무효화되기 때문에, 명의신탁자의 재산권은 보호받기 어렵게 된다. 

  나. 명의신탁 종류별 효력 

-등기명의신탁(3자간)  

부 동산을 매도하는 사람이 명의신탁자가 원소유자임을 알고 있지만 등기는 명의수탁자 앞으로 이전해 준 경우이다. 이때는 명의신탁약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 명의수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없다. 부동산은 원소유자(매도자)에게 귀속되며, 명의신탁자는 형사처벌과 과징금을 부과받고 매도자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 명의신탁자가 부동산을 되찾을 수 있을지 여부는 최종적으로 법원의 판결에 의하여 결정된다. 

-등기명의신탁(2자간)  

명 의신탁자가 소유하던 부동산을 매매 또는 증여를 가장하여 명의수탁자 이름으로 등기한 경우다. 이때도 명의신탁약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 형사처벌과 과징금을 부과받고 명의수탁자에 대하여 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있다. 명의신탁자가 부동산을 되찾을 수 있을지 여부는 최종적으로 법원의 판결에 의하여 결정된다. 

-계약명의신탁(3자간)  

부 동산을 매도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결하여 등기를 이전해 주었으나 실권리자는 다른 사람인 경우다. 이때는 명의신탁약정은 무효가 되어 명의신탁자가 명의수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다. 등기는 유효한 것으로 인정되기 때문에 부동산은 명의수탁자에게 귀속된다. 

5. 기존 명의신탁의 실명화 

  가. 주요내용 

95. 6. 30 이전 부동산을 다른 사람의 이름을 빌어 등기해 놓은 명의신탁의 경우는 유예기간(95. 7. 1~96. 6. 30)내에 실권리자 명의로 실명전환하여야 한다. 또한, 명의신탁자가 부동산 명의를 명의수탁자 앞으로 둔 상태로 유예기간내에 다른 사람에게 매각하여 직접 등기를 이전하여도 된다. 매각하기 어려운 경우에는 성업공사에 매각을 의뢰하거나 시장-군수등에게 매각을 위탁하여도 된다. 유예기간내에 실명전환 또는 매각처분 등을 하지 않은 경우는 과징금(부동산 가액의 30%)이 부과되며, 명의신탁약정의 효력이 무효가 된다. 

  나. 명의신탁의 해지(解止)절차 

명 의신탁은 판례와 관행으로 인정되고 있었으므로, 명의신탁 해지절차에 관하여 법령상 규정은 없다. 다만, 명의신탁자와 수탁자 사이에 다툼이 있는 경우는 재판에 의하여 해지하여야 한다. 다툼이 없는 경우에는 명의신탁자와 수탁자 간의 명의신탁 해지약정서와 명의수탁자의 인감증명서등을 첨부하여 등기소에 등기이전을 신청할 수 있다. 

  다. 예외 및 특례 

종 교단체와 향교 등의 경우, 종단과 개별종교단체간의 명의신탁부동산과 종교단체, 향교 등이 제3자의 이름으로 명의신탁한 고유목적을 위해 사용하는 농지는 실명전환하지 않아도 된다. 부동산에 관한 소송이 제기된 경우에는 확정판결이 있는 날로부터 1년으로 유예기간이 연장된다. 

6. 장기(-期)미등기자에 대한 벌칙 

현 재 부동산을 취득하고 매도인으로부터 등기를 이전하지 않 는 경우 60일이 지나면 등록세액의 5배까지 과태료가 부과되도록 부동산등기특별조치법에 규정되어 있다. 부동산실명법은 이에 추가하여 취득일로부터 3년내에 등기를 이전해오지 않을 경우(장기 미등기)는 명의신탁의 경우와 같이 과징금-이행강제금-형사처벌을 부과하도록 하고 있다. 

다만, 취득일이 95. 6. 30이전인 경우는 95. 7. 1부터 3년의 기간이 시작된다. 

7. 종전에 누락된 세금의 처리 

명 의신탁한 부동산을 실명으로 전환하는 과정에서 누락된 세금이 밝혀지는 경우 원칙적으로 모두 추징한다. 다만, 명의신탁한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우에는 종전에 1세대 1주택 취급을 받아 비과세받은 양도소득세와 조세회피의 목적으로 명의신탁을 하는 경우 증여로 간주되어 부과되는 증여세를 추징하지 않는 특례가 인정된다. 또한, 법인의 경우 실명전환한 부동산이 비업무용 부동산이나 유예기간내에 업무용으로 사용하는 경우에는 취득세 7.5배 중과규정의 적용이 배제된다.